「3か月滞納したら解除できる」という言い方があります。実務でも一つの目安として使われていますが、正確ではありません。

民法の原則からいえば、賃料は契約上の義務ですから、1か月でも支払わなければ債務不履行です。催告したうえで解除することは、条文上は可能です（民法541条）。

ところが、賃貸借契約についてはそのとおりにならないことがあります。裁判所が、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるかどうかを見るためです。

信頼関係破壊の法理

賃貸借は、長い期間にわたって続く契約です。生活や営業の基盤でもあるため、わずかな不履行で直ちに終わらせるのは相当でない、という考え方がとられてきました。

そこから、賃料の不払いが信頼関係を破壊する程度に至っていない場合には、解除が認められないという判断枠組みが確立しています。

裏を返すと、信頼関係が破壊されたと認められれば解除できます。そして、その判断は月数だけでされるわけではありません。

何が見られているか

実際に考慮されるのは、次のようなことです。

滞納の額と期間

3か月分というのは、一般に、このあたりから解除が認められやすいとされる経験則です。1〜2か月では認められにくく、半年を超えていれば争いになることは少ない、という程度に考えてください。

もっとも、月額が高額な物件や、事業用の物件では、2か月分でも大きな金額になります。金額の大きさも考慮されます。

これまでの支払いの状況

初めての滞納なのか、以前から遅れがちだったのかで見方が変わります。

毎月のように遅れ、督促のたびに支払うということを繰り返している場合、そのときの滞納が2か月分でも、経過全体として信頼関係が破壊されたと判断されることがあります。

督促に対する対応

実務では、この点が最も大きな判断材料になります。

滞納していても、連絡が取れて、事情の説明があり、一部でも支払う姿勢があれば、裁判所は解除に慎重になります。反対に、督促にまったく応答しない、約束した支払いを繰り返し守らないという経過があると、月数が少なくても解除が認められやすくなります。

これが、滞納の1か月目から督促の記録を残しておくべき理由です。

一部の入金があるか

滞納中に一部の入金があると、扱いが複雑になります。どの月の分に充当されたのかによって、解除の時点で何か月分が滞納だったのかが変わるためです。

充当の順序は、民法に定めがあるほか、契約書で決めていることもあります。入金があった時点で、どの月分として処理するかを明確にしておいてください。

相手方の事情

失職、病気、家族の介護といった事情は、直ちに解除を妨げるものではありません。ただ、和解の場面では考慮されます。

裁判所から「あと2か月待って、その間に退去してもらう内容で和解できないか」と提案されることは珍しくありません。判決を得てから強制執行に進むより、その和解のほうが結果として早く終わることもあります。

解除の通知に必要なもの

解除できる状態であっても、手順を踏まなければ解除の効果は生じません。

1. 催告

まず、相当の期間を定めて支払いを求めます（民法541条）。賃料の不払いでは、実務上、数日から1週間程度の期間を定めることが多いとされ、余裕をみて2週間程度とすることもあります。

期間が短すぎた場合でも、催告そのものが無効になるわけではなく、相当の期間が過ぎた時点で解除できるとされています。ただ、その場合は、いつ解除の効果が生じたかが争いになります。期限を短く切りすぎないほうが、その後の手続が安定します。

催告で明らかにすべきなのは、次の点です。

  • どの月の、いくらが未払いか（内訳を月ごとに書く）
  • いつまでに支払うか
  • 支払先（振込口座）

金額があいまいだと、相手方が支払おうとしても支払えません。それが理由で解除が認められないことがあります。

2. 解除の意思表示

催告した期限までに支払いがなければ、解除する旨を相手方に伝えます。伝わって初めて効果が生じます（民法97条1項）。

実務では、催告と解除を1通の書面にまとめる「停止条件付き解除」の形をとります。

◯年◯月◯日までに上記金額をお支払いください。同日までにお支払いがない場合には、あらためて通知することなく、本書面をもって賃貸借契約を解除します。

こうしておけば、期限経過によって自動的に解除の効果が生じ、通知を2回出す手間が省けます。

3. 届いたことを示せるようにする

意思表示は、相手方に到達して効力を生じます。内容証明郵便（配達証明付き）を使うのは、到達を示すためです。

相手方が受け取りを拒んだ場合や、不在のまま保管期間が過ぎて戻ってきた場合でも、到達したものとして扱われることがあります。ただし事案によるため、戻ってきた封筒は開封せずに保管してください。

用法違反による解除は、月数と関係がない

滞納ではなく、無断転貸、民泊としての利用、禁止されているペットの飼育、無断の改装といった契約違反を理由とする解除もあります。

この場合も信頼関係破壊の考え方は同じですが、違反の内容そのものが重視されます。無断転貸のように、誰が住んでいるかが変わってしまう違反は、1回でも解除が認められやすい類型です。

一方、ペットの飼育のように、注意すれば是正できる違反は、注意をした記録があるかどうかが分かれ目になります。何年も黙認していた後に解除を求めても、認められにくくなります。

まとめ

  • 3か月分は目安であって、基準ではない
  • 月数より、督促への応じ方という経過が重く見られる
  • 解除には、催告 → 期限経過 → 解除の意思表示という手順が必要
  • 催告書には、月ごとの内訳と期限を明記する
  • 通知は内容証明郵便（配達証明付き）で送る

いま解除できる状態かどうかは、入金の履歴とこれまでのやりとりを拝見すれば判断できます。通知を出す前の段階でご相談ください。