神戸・兵庫の建物明渡・立ち退き請求
建物の明渡しを求めるときの道筋を、最初にお示しします。
滞納が続いている。契約を解除したのに退去されない。建替えのために退去をお願いしたい。部屋や店舗の明渡しを求めるご相談を、貸主である不動産オーナー様・管理会社様の側でお受けしています。訴訟に進む前に、まずは任意の明渡しの交渉で解決を図ります。
ご相談だけで終える場合、かかるのは相談料だけです。
このような段階から、ご相談いただけます
解除の通知を出す前のご相談で構いません。
解除の通知の書き方や送り先を誤ると、後の訴訟で争点になります。通知を出す前にご相談いただければ、その後の手続までを見通して進められます。
- 滞納が続き、契約の解除を考えている
- 解除できるかどうかは、滞納の月数だけでは決まりません。入金の履歴と、これまでのやりとりを拝見して判断します。
- 契約を解除したのに、退去されない
- 退去の日取りや荷物の扱いについての交渉から始め、応じていただけなければ明渡訴訟を起こします。
- 入居者と連絡が取れず、部屋の様子が分からない
- 所在の調査から始めます。住所が分からなくても、訴訟では公示送達という方法で手続を進めることができます。
- 住んでいる人が借主と違う、入れ替わりそう
- 判決に名前のない人には強制執行ができません。訴えを起こす前に、占有移転禁止の仮処分を申し立てる方法があります。
- 無断転貸・民泊としての利用・用法違反がある
- 賃料の滞納がなくても、契約の解除が認められる場合があります。契約書の条項と、違反の程度を確認します。
- 建替え・老朽化のため、退去をお願いしたい
- 滞納のない入居者に明渡しを求めるには「正当の事由」が必要で、立退料の申出がその判断の要素になります。
このサイトは、貸主（オーナー・管理会社）側のご相談の窓口です。同一の物件・当事者について、すでに相手方からご相談をお受けしている場合は、お受けできません。お申込みの際に物件と当事者を確認し、速やかにお伝えします。
明け渡してもらうまでの期間の目安
訴訟に進む前に、解決の機会が2回あります。
次の入居者をいつから募集できるかは、経営の判断に直結します。標準的な進み方と、それぞれにかかる期間の目安をお示しします。
督促・支払いの催告
2週間〜1か月
弁護士名義の内容証明郵便で、滞納分の支払いを求めます。期限内に支払われれば、ここで終わります。
ここで解決すれば、以降の手続の費用はかかりません
契約解除の通知
1週間程度
催告した期限までに支払いがない場合に、契約を解除する旨を通知します。この時点から、相手方は部屋を使う権原を失います。
任意の明渡しの交渉
2週間〜1か月
退去の日取り、荷物の扱い、残った滞納分の支払いについて話し合います。合意できれば訴訟にはなりません。
ここで解決すれば、以降の手続の費用はかかりません
明渡訴訟
3〜4か月
訴えの提起から、和解または判決まで。相手方が出頭しない場合は、もう少し早く終わることもあります。
強制執行
1〜2か月
判決が出ても退去されない場合に申し立てます。執行官による明渡しの催告を経て、断行（実際の運び出し）に至ります。
いずれも標準的な進み方の目安であり、期間をお約束するものではありません。 相手方の対応、所在が分からない場合の調査、裁判所の期日の入り方によって変わります。 その事案での見通しは、ご相談の際にお伝えします。
明渡しを求めるときに、知っておいていただきたいこと
判決を得るまでは、貸主の判断で部屋を空けることはできません。
鍵の交換や荷物の運び出しはできません
家賃の滞納が続いていても、貸主が自分で鍵を交換する、荷物を運び出す、 電気やガスを止めるといった方法で明渡しを実現することはできません（自力救済の禁止）。 賃貸借契約書にそうできると書いてあっても同じで、逆に損害賠償を求められることがあります。 明渡しは、判決などを得たうえで、執行官による強制執行の手続で実現します。
賃料の不払い以外の理由で明渡しを求める場合（立ち退き）
建替えや老朽化、ご自身での使用など、貸主の側の事情で明渡しを求める場合は、 更新をしない旨の通知や解約の申入れに、借地借家法28条の「正当の事由」が必要になります。 正当の事由は、貸主と借主それぞれが建物を必要とする事情、これまでの経過、 建物の利用状況や老朽化の程度に加えて、立退料の申出を考慮して判断されます。 立退料の額に決まった基準はなく、交渉の中で詰めていくことになります。
定期建物賃貸借（定期借家）であれば、更新がなく、期間の満了で終了します。 ただし、契約の前に書面で説明していることが前提で、期間が1年以上の契約では、 期間満了の1年前から6か月前までの間に終了する旨の通知が必要です（借地借家法38条）。
建物明渡・立ち退き請求にかかる費用
進んだ段階の分だけをいただきます。交渉で終われば交渉までの費用です。
滞納を理由とする明渡しと、建替えなど滞納以外の理由による立ち退きとでは、手続の重さが違うため、金額を分けて掲載しています。
- 表示している金額はすべて税込です（本体価格に消費税10%）。
- 事案が特に複雑な場合や、手続が長くかかる場合には、理由と金額をあらかじめご説明したうえで、増減させていただくことがあります。
- 最終的な金額は、ご依頼の内容に合わせてお見積りをお出ししたうえで、委任契約書で確定します。
- 複数の物件・複数の滞納者をまとめてご依頼いただく場合は、件数に応じたお見積りをお出しします。
建物明渡（賃料の不払いによるもの）
進んだ段階の分だけをいただきます。交渉で終われば交渉までの費用です。
滞納を理由に契約を解除し、部屋や店舗を明け渡してもらうご依頼です。任意に出ていただければ、そこで終わります。次の段階に進むときは、前の段階からの続きとして着手金を減額します。
交渉（任意の明渡し）
契約解除を通知し、訴訟によらずに明渡しの合意と退去日の取決めを図ります。
- 着手金
- 110,000円〜
- 報酬金
- 176,000円〜
明渡訴訟
裁判所に建物の明渡しを求めて訴えを起こします。和解または判決による解決を目指します。
- 着手金
- 198,000円〜
- 交渉から続けてお受けする場合は99,000円〜
- 報酬金
- 220,000円〜
強制執行
判決が出ても退去されない場合に、執行官の手で明渡しを実現します。
- 着手金
- 88,000円
- ※ 未払賃料もあわせて回収した場合は、実際にお受け取りになった金額の17.6%を報酬金に加算します。
- ※ 強制執行には報酬金をいただきません。明渡しが実現したときの報酬金は、上の段の分だけです。
- ※ 強制執行では、裁判所へ納める予納金（おおむね5〜6万円程度。裁判所により異なります）と、荷物の運び出し・保管の費用が別に必要になります。額は荷物の量によって大きく変わるため、執行を申し立てる前にお見積りをお出しします。
- ※ 物件（部屋・区画）が2つ以上のときは、2件目から1件につき、着手金と報酬金をそれぞれ55,000円〜加算します。
建物明渡（賃料の不払い以外＝立退き）
建替え・自己使用など、こちらの都合で明渡しを求める場合です。
滞納がない相手に明渡しを求めるには、借地借家法28条の「正当の事由」が必要になります。立退料の額を含めた交渉になり、賃料不払いの場合よりも手続が重くなるため、金額が異なります。
交渉
更新拒絶または解約申入れを通知し、立退料を含めた条件の取決めを図ります。
- 着手金
- 275,000円〜
- 報酬金
- 385,000円〜
明渡訴訟
正当の事由があることを裁判所に主張し、明渡しを求めます。
- 着手金
- 385,000円〜
- 交渉から続けてお受けする場合は220,000円〜
- 報酬金
- 550,000円〜
強制執行
判決が出ても退去されない場合に、執行官の手で明渡しを実現します。
- 着手金
- 88,000円
- ※ 店舗・事務所など事業用の物件は、営業上の損失が争点に加わり、立証すべきことが増えるため、上記の着手金・報酬金にそれぞれ110,000円〜を加算します。
- ※ 想定していた立退料を下回る額で解決できた場合は、その差額の17.6%を報酬金に加算します。ご相談の際に、想定額をあらかじめ確認したうえで着手します。
建物明渡・立ち退きについて、よくいただくご質問
期間の目安・守秘義務など、ご相談全般についてのご質問は、トップページにまとめています。
建物明渡の弁護士費用はいくらですか。
賃料の不払いを理由とする明渡しの場合、任意の明渡しの交渉の着手金は110,000円〜、明渡訴訟の着手金は198,000円〜です（交渉から続けてお受けする場合は減額します）。強制執行まで進む場合は、弁護士費用とは別に、裁判所へ納める予納金と、荷物の運び出し・保管の費用がかかります。いずれも税込で、事案によって増減することがあり、最終的な金額は委任契約書で確定します。
明渡訴訟の費用は、相手方に負担させられますか。
訴えを起こすときに裁判所へ納める収入印紙や郵便切手などの訴訟費用は、原則として敗訴した側の負担となります（民事訴訟法61条）。強制執行の費用も、相手方に請求できます。ただし、弁護士費用は原則として各自の負担で、相手方に請求することはできません。また、相手方に支払う資力がなければ、実際には貸主の側で負担することになります。
入居者が行方不明で、部屋に荷物が残っています。
貸主の判断で鍵を替えたり、荷物を処分したりすることはできません。相手方の所在が分からない場合でも、訴訟では公示送達という方法で手続を進めることができ、判決を得たうえで、強制執行により荷物を運び出すことになります。
住んでいる人が入れ替わってしまうおそれがあります。
判決に名前のない人に対しては、強制執行ができません。訴訟の途中で住んでいる人が入れ替わるおそれがある場合は、訴えを起こす前に、占有移転禁止の仮処分を申し立てておく方法があります。
建替えや老朽化を理由に、退去してもらうことはできますか。
滞納のない入居者に明渡しを求めるには、借地借家法28条の「正当の事由」が必要です。建物の老朽化の程度、貸主と借主それぞれが建物を必要とする事情、これまでの経過に加えて、立退料の申出が考慮されます。立退料の額に決まった基準はなく、交渉の中で詰めていくことになります。
定期借家契約なら、期間満了で退去してもらえますか。
定期建物賃貸借は、更新がなく、期間の満了で終了します。ただし、契約の前に「更新がなく、期間の満了で終了する」ことを書面で説明していなければ、定期借家としての効力が認められません。また、期間が1年以上の契約では、期間満了の1年前から6か月前までの間に、終了する旨を通知する必要があります（借地借家法38条）。契約書と事前説明の書面を拝見して確認します。
担当する弁護士
弁護士法人近畿フロンティア法律事務所神戸北オフィスは所属先の事務所です。ご相談からご依頼、事件の処理まで、弁護士 三宅 萌が個人としてお受けし、一貫して担当します。
宅地建物取引士の資格を持つ弁護士 三宅 萌（兵庫県弁護士会所属）が担当します。建物の明渡しや賃料の請求は、物件の所在地を管轄する裁判所で手続をします。兵庫県内の物件であれば、いずれの地域でもお受けしています。内容証明郵便による通知書の作成であれば、全国の物件についてお受けしています。
建物明渡についてのコラム
建物明渡訴訟から強制執行まで（流れ・期間の目安・かかる費用）
明渡しの訴訟を起こしてから、実際に部屋が返ってくるまでに何が起きるのか。段階ごとの期間の目安と、弁護士費用とは別に必要になる実費をまとめました。
家賃滞納は何か月で契約解除できるのか（「3か月」と信頼関係破壊の考え方）
賃料の滞納で契約を解除できるかどうかは、月数だけで決まるものではありません。裁判所が見ている「信頼関係の破壊」とは何か、解除の通知で必要な要素は何かを解説します。
家賃滞納でも、大家が鍵を交換してはいけない理由（自力救済の禁止）
契約書に「鍵を交換できる」と書いてあっても、貸主が自分で明渡しを実現することはできません。自力で進めた場合に何が起きるかと、代わりにとるべき手続を解説します。
明渡しまでは求めず、滞納分の支払いだけを求めたい場合は、未払賃料の回収のご相談になります。家賃滞納（未払賃料）の回収について見る →
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