家賃滞納への大家・管理会社の対応（1か月目・2か月目・3か月目にすること）

家賃の入金がない。管理システムの画面を見て気づいても、すぐに弁護士に相談しようとは思わず、来月まとめて入るだろうと様子を見る方もいらっしゃいます。

実際、1か月の遅れであれば、連絡がついた時点で支払われることもあります。問題は、それが2か月、3か月と続いたときに、最初の1か月目に何をしていたかが、あとで問われることです。

契約を解除して明け渡してもらう段階になると、裁判所は「賃貸人と賃借人の信頼関係が壊れたといえるか」を見ます。そのときに示すことになるのが、滞納の事実そのものではなく、貸主側がどう対応し、相手がどう応じなかったかという経過です。

1か月目：記録を残しながら督促する

やることは督促ですが、残し方だけ変えてください。

通帳の記載、または管理システムの入金履歴を、その月のうちに出力しておきましょう。あとから1年分をさかのぼって整理すると、必ずどこかで記憶に頼ることになります。

確認するのは次の3点です。

一部入金があると、どの月の分に充当されたのかで滞納月数の数え方が変わります。ここは後で争点になりやすいところです。

電話で伝えるだけでも構いませんが、かけた日時と話した内容を1行メモに残してください。相手が出なかった場合も「◯月◯日◯時、応答なし」と残します。

書面を送る場合は、次の要素を入れておきましょう。

この段階では、まだ内容証明郵便にする必要はありません。普通郵便やメール、管理会社の書式で足ります。

2か月目で見るのは、滞納額よりも連絡が取れているかどうかです。

連絡が取れていて、事情の説明がある場合と、まったく応答がない場合とでは、その後の進め方が変わります。

失職、病気、家族の事情など、支払えない理由をうかがえることがあります。この場合、分割での支払いを取り決めるほうが、結果として早く回収できることがあります。

取り決めるときは、口約束にせず、書面にしてください。書面には次のことを入れます。

最後の1行が重要です。これがないと、分割の取り決め自体が、解除しにくくなる事情として働くことがあります。

郵便が戻ってくる、電話がつながらない、という状態であれば、居住の実態があるかどうかを確認しましょう。

ただし、部屋に立ち入ることはできません。鍵を開けて中を見る行為は、契約書に「立ち入ることができる」と書いてあっても、原則として認められません。確認できるのは、外から分かる範囲（郵便受けの状態、電気メーターの動き、洗濯物の有無など）に限られます。

賃料の滞納では、3か月分が契約解除の一つの目安とされています。ただし、3か月たてば自動的に解除できるわけではありません。

解除するには、次の順序を踏みます。

実務では、1と3を1通の書面にまとめます。「◯月◯日までにお支払いください。お支払いがない場合は、あらためて通知することなく本契約を解除します」という書き方です。

この書面は、内容証明郵便で送ります。いつ・誰に・どのような内容の書面を送ったかが記録に残るためです。訴訟になったときに、解除の手続を踏んだことを示す資料になります。

物件の住所だけに送って、宛先不明で戻ってきた場合、それだけでは通知が届いたことになりません。

複数に送っておくと、後の手続が進めやすくなります。

見落とされがちですが、連帯保証人がいる場合、滞納の発生を早めに知らせておくことが大切です。

2020年4月以降に結ばれた契約では、個人の連帯保証人について極度額（保証の上限額）を定めることが必要になりました（民法465条の2）。契約書に極度額の定めがない個人保証は無効になるため、契約書の該当箇所を確認しておいてください。

また、借主から頼まれて保証人になった人から請求があれば、貸主は滞納の状況を知らせる義務があります（民法458条の2）。

家賃保証会社が入っている場合は、代位弁済の請求に期限が定められていることがあります。期限を過ぎると保証の対象外になることがあるため、保証委託契約書の条項を確認してください。

時期	やること
1か月目	入金記録を出力する／督促の記録を残す
2か月目	連絡が取れるかを見極める／分割は書面にする／保証人・保証会社へ連絡
3か月目	催告と解除通知を内容証明郵便で送る

3か月目の書面は、その後に訴訟へ進むかどうかを分ける位置にあります。文面の作り方に迷われたときは、出す前にご相談ください。

この記事は一般的な法律情報をまとめたものです。個別の事案の結論は、事実関係や証拠の内容によって異なります。ご自身の状況にどう当てはまるかについては、弁護士にご相談ください。